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    ZAKER房產 03-04

    番禺卷起來了,星寰、星瀚、天峯誰最 TOD?

    2 月份廣州樓市成績單下來了。

    萬萬沒想到,全市最亮的崽,竟然不是黃埔,也不是增城,而是看著有點悶葫蘆的番禺。

    克而瑞監測到,2 月份上半月,11 個區中,番禺的新房成交數量最多,總面積為 16.01 萬 /㎡。

    說好的過年一起狗的,現在你卻偷偷有了男朋友。

    另外,克而瑞解釋,由于和樾府等高價盤的集中網簽,把番禺的成交均直接拉到了 4.5 萬 /㎡,比去年高出了 8000 元 /㎡,這是要干翻黃埔的節奏嗎?

    從整個番禺市場看,4.5 萬 /㎡的均價確實虛胖,起碼現在番禺的均價還沒到這個份上。

    清醒哥認為,番禺的房價,現在大致可以分成以下三個梯隊:

    以和樾府、鉑世灣等價格在 4.5-6.5 萬左右為第一隊;

    以越秀星寰 TOD、品秀星瀚、保利悅公館、奧園學苑壹號、星匯文璽、龍湖金地天峯等 3.5-4.5 萬 /㎡為第二梯隊;

    以及以亞運城、智聯汽車小鎮、左岸瀾庭等 2-3.5 萬 /㎡為第三梯隊。

    在三個梯隊中,3.5-4.5 萬 /㎡區間的樓盤是最多的,也是最難選的。

    在這篇文章中,我們就來著重談談,品秀星瀚、越秀星寰 TOD 和龍湖金地天峯這三個第二梯隊 TOD 樓盤應該怎么選。

    誰才是真正 TOD?

    話不多說,我們先來對比一下這 3 個樓盤的環境和交通。

    從區位上看,星瀚與星寰都屬于南站板塊,主打 TOD 概念。

    其中,星寰位于 7 號線謝村站,緊靠著漢溪大道東,西側是廣州南和東新高速,而南側就是恒大足球場。

    雖然冠著 TOD 的頭銜,但說實話星寰還算不上 TOD 樓盤,更貼切一點,它只是地鐵上蓋。給點陽光就燦爛,背著嗩吶坐飛機,星寰你這是要吹上天嗎?

    周邊環境的話,星寰漢溪大道東北側大部分是工廠,如西北側的萬寶番禺基地,正對著星寰樓盤的是一大片家具廠、五金廠這些。另外,距離星寰 1.2 公里的地方還有番禺的思親園,這是要推窗見墓???

    而星瀚的交通和環境就更差了,雖然同樣也是打著 TOD 旗號,但樓盤旁邊的 22 號線陳頭崗站至今還沒有開通,最近的地鐵 2 號線會江站,距離項目也有 1.6 公里。

    不要說 TOD 項目,在 22 號線開通之前,連地鐵上蓋都談不上。

    另外,現在去地鐵站的路段也很不好走,周邊到處都在修路,一大堆五金工廠、機械加工廠和小作坊。

    所以這個盤,之前也被清醒哥的同事挖姐親切的稱為 " 地主家的傻兒子 "。(挖姐看房:看完品秀星瀚,告訴你火車站的房子怎么買?。?/a>

    星瀚前兩年之所以賣的好,主要還是南站板塊樓盤少、稀缺,所以皇帝的女兒,即便再丑也不愁嫁。

    但現在不同了,不僅和自己的親兄弟星寰掐起來了,廣州城投 2020 年在南站拍下的地塊,今年也會入市。如今的南站,已經不是星瀚一個盤 " 獨挑大梁 " 了。

    至于龍湖金地天峯,項目位于番禺廣場板塊,位于有 3 號線、18 號線、22 號線 3 條地鐵交匯,樓盤旁邊還有番禺客運站,比星寰、星瀚的 TOD 更正宗一些。具體的樓盤情況,可以看看八地之前的踩盤文章。番禺卷起來了,星寰、星瀚、天峯誰最 TOD?

    三個樓盤的地鐵,龍湖金地天峯是最具價值性的,怎么說呢?

    龍湖金地天峯周邊有 3 條地鐵線,交通上更暢達,兼顧了區內和城市中心的連接。比如 3 號線能直通珠江新城、長隆,18 號線能直達萬博,22 號線和 18 號線,也有溝通區外的功能。

    相反,星瀚的 22 號線,主要經過的區域主要是荔灣、白云、番禺等地,沒有經過番禺的中心長隆 - 萬博等地,對內聯系比較弱。

    而星寰的 7 號線雖然能暢達萬博和長隆,不足是,7 號線是東西走向,到主城區沒有那么方便。

    商業都還在胚胎期

    說完區位和交通,我們再來看看配套。

    星瀚與星寰所處的板塊,最大的變量是南站。只是南站奶了十多年,到現在,很多配套還停留在紙面上。

    截止到目前,星寰、星瀚周邊,依舊沒什么像樣的商業,基本還是靠長隆和萬博商圈。

    自身配套上,星寰可以說是乏善可陳。13 棟 1300 多戶,自身配套只有 1 所 18 班幼兒園和 1 所 2 班托兒所,中小學的話,則需要根據教育局分配,到附近學校入學。

    商業方面,雖然背后有大片商地和恒大足球場,但大部分還八字沒一撇,短時間內只能依靠底商。

    恒大足球場按照規劃,會引進兒童世界、國際美食、文化娛樂、體育運動等商業形態,但現在恒大暴雷,足球場最近才實現復工,延誤了不少工期。

    而且聽說項目現在已經被政府收回了,接下來會重新招拍掛。銷售表示,如果沒開發商接手,城投會兜底。但這樣一來,必然又會進一步拖慢工期。

    星瀚呢,是在教育方面有強項,在 3 個盤中,教育最能打。它配建有 1 所 45 班的九年一貫制學校和 2 所幼兒園,大約有 2000 個學位。

    不過商業則和星寰一樣,半斤八兩,雖然規劃很美,但說到底,大部分還沒兌現,需要時間來發育。

    龍湖金地天峯的強項在商業,教育則一般般。配套 1 所 24 班小學,1 所 6 班幼兒園。至于商業,開發商預計引入的是龍湖天街,標準很高,算是龍湖在廣州首個 TOD 商業綜合體!

    只不過,這個周期也很長,天街商業需要等到底下的車站完工之后,才能建成,大概是 2024-2025 年左右,比項目收樓晚 2 年時間左右。

    總之,從教育和商業來說,3 個盤的商業都還在發育階段,誰先能跑出來,現在還不好說。教育上,星瀚則能 " 胖揍 " 另外兩個盤。

    價格豐儉由人

    番禺的這 3 個樓盤,建面都是主打剛需。

    其中,星寰最近加推的樓棟是 1 棟,戶型建面為 90㎡2+1 房、95㎡2+1 房以及 115㎡3+1 房的產品,采用 2 梯 5 戶設計。

    從戶型設計來看,90㎡的戶型做的比較出彩,有戶型可以做到南朝向的同時,還設計成了南北對流。

    不過,現在推的 90 和 95㎡雖然客廳寬敞,但兩個次臥的面積都比較小,其中一個房間是由陽臺改造而來,沒有飄窗,大概只有 6㎡。

    星瀚現在主推的則是二期產品,屬于北區,戶型分別是 85m²、86m² 的 2+1 房,和 112m² 的 3+1 房,層高在 50 層左右,3 梯 6 戶設計,密度極大,一棟樓 300 多戶。

    北區

    產品力方面,戶型設計以比較一般,86㎡的面積,開發商雖然在努力做出 3 房的樣子,但賣相并不好。

    另外,如果住在北區,到地鐵站的距離有點遠,從小區內部走路去地鐵站的話,也要花 16-20 多分鐘,連銷售都建議,可以買電驢騎著去地鐵站。不過因為南北兩區之間的內部通道是人車分流,所以,騎電驢需要繞到小區外面,但電驢放在哪里,又成問題了。

    金地天峯的戶型含 " 剛 " 量比較少,有一部分戶型兼顧了改善,面積在 90-129㎡之間。

    90㎡ 2+1 房

    102㎡3+1 房

    103㎡3+1 房

    129㎡3+1 房

    價格方面的話,星瀚均價是 3.75 萬 /㎡,清醒哥踩盤時,銷售推售過一套 2 層樓的戶型,加上折扣,大約 3.3 萬 /㎡。

    星寰的價格區間跨度比較大,大約是 3.7-4.2 萬 /㎡,均價 3.9 萬 /㎡。

    龍湖價格則比較高,目前均價在 4.3 萬左右。

    從預算方面看,龍湖對于剛需上車族而言,門檻比較高。

    以 120 萬的首付來看(總價 400 萬左右),星瀚和星寰的小面積戶型上車難度不大,天峯的 90㎡也能夠得著,但如果以 5.5% 的利率計算的話,龍湖的月供是 1.5 萬左右,而星瀚的只有 1.1 萬,能輕松不少。

    也就是說,如果看重教育和月供緊張的,可以選擇星瀚。

    但如果是 100㎡以上的戶型,龍湖 102、103㎡建面和星寰 115㎡、星瀚 112㎡的價格相當,從舒適度和可預見的增值性來說,龍湖金地天峯確定性好一些,適合投資和自住。

    星瀚與星寰兩位,如果非也要在增長空間一較高下的話,選擇星寰更為妥當。

    首先,番禺現在著重發展的板塊主要有兩個——萬博與南站,星寰處在兩點的連線之間,兩邊都能吃到外溢,更容易帶起來,星瀚位置比較尷尬,前不著村后不著店,距離兩個點都遠,輻射力度稍弱。

    其次,星瀚體量大,稀缺性方面也不如星寰,二手市場,未來星寰比較容易出手,置換效率更高。

    出品 / ZAKER 房產

    文 / 臨川

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