番禺卷起來了，星寰、星瀚、天峯誰最 TOD？

2 月份廣州樓市成績單下來了。

萬萬沒想到，全市最亮的崽，竟然不是黃埔，也不是增城，而是看著有點悶葫蘆的番禺。

克而瑞監測到，2 月份上半月，11 個區中，番禺的新房成交數量最多，總面積為 16.01 萬 /㎡。

說好的過年一起狗的，現在你卻偷偷有了男朋友。

另外，克而瑞解釋，由于和樾府等高價盤的集中網簽，把番禺的成交均直接拉到了 4.5 萬 /㎡，比去年高出了 8000 元 /㎡，這是要干翻黃埔的節奏嗎？

從整個番禺市場看，4.5 萬 /㎡的均價確實虛胖，起碼現在番禺的均價還沒到這個份上。

清醒哥認為，番禺的房價，現在大致可以分成以下三個梯隊：

在三個梯隊中，3.5-4.5 萬 /㎡區間的樓盤是最多的，也是最難選的。

在這篇文章中，我們就來著重談談，品秀星瀚、越秀星寰 TOD 和龍湖金地天峯這三個第二梯隊 TOD 樓盤應該怎么選。

話不多說，我們先來對比一下這 3 個樓盤的環境和交通。

從區位上看，星瀚與星寰都屬于南站板塊，主打 TOD 概念。

其中，星寰位于 7 號線謝村站，緊靠著漢溪大道東，西側是廣州南和東新高速，而南側就是恒大足球場。

雖然冠著 TOD 的頭銜，但說實話星寰還算不上 TOD 樓盤，更貼切一點，它只是地鐵上蓋。給點陽光就燦爛，背著嗩吶坐飛機，星寰你這是要吹上天嗎？

周邊環境的話，星寰漢溪大道東北側大部分是工廠，如西北側的萬寶番禺基地，正對著星寰樓盤的是一大片家具廠、五金廠這些。另外，距離星寰 1.2 公里的地方還有番禺的思親園，這是要推窗見墓？？？

而星瀚的交通和環境就更差了，雖然同樣也是打著 TOD 旗號，但樓盤旁邊的 22 號線陳頭崗站至今還沒有開通，最近的地鐵 2 號線會江站，距離項目也有 1.6 公里。

不要說 TOD 項目，在 22 號線開通之前，連地鐵上蓋都談不上。

另外，現在去地鐵站的路段也很不好走，周邊到處都在修路，一大堆五金工廠、機械加工廠和小作坊。

所以這個盤，之前也被清醒哥的同事挖姐親切的稱為 " 地主家的傻兒子 "。（挖姐看房：看完品秀星瀚，告訴你火車站的房子怎么買?。?/a>

星瀚前兩年之所以賣的好，主要還是南站板塊樓盤少、稀缺，所以皇帝的女兒，即便再丑也不愁嫁。

但現在不同了，不僅和自己的親兄弟星寰掐起來了，廣州城投 2020 年在南站拍下的地塊，今年也會入市。如今的南站，已經不是星瀚一個盤 " 獨挑大梁 " 了。

至于龍湖金地天峯，項目位于番禺廣場板塊，位于有 3 號線、18 號線、22 號線 3 條地鐵交匯，樓盤旁邊還有番禺客運站，比星寰、星瀚的 TOD 更正宗一些。具體的樓盤情況，可以看看八地之前的踩盤文章。番禺卷起來了，星寰、星瀚、天峯誰最 TOD？

三個樓盤的地鐵，龍湖金地天峯是最具價值性的，怎么說呢？

龍湖金地天峯周邊有 3 條地鐵線，交通上更暢達，兼顧了區內和城市中心的連接。比如 3 號線能直通珠江新城、長隆，18 號線能直達萬博，22 號線和 18 號線，也有溝通區外的功能。

相反，星瀚的 22 號線，主要經過的區域主要是荔灣、白云、番禺等地，沒有經過番禺的中心長隆 - 萬博等地，對內聯系比較弱。

而星寰的 7 號線雖然能暢達萬博和長隆，不足是，7 號線是東西走向，到主城區沒有那么方便。

說完區位和交通，我們再來看看配套。

星瀚與星寰所處的板塊，最大的變量是南站。只是南站奶了十多年，到現在，很多配套還停留在紙面上。

截止到目前，星寰、星瀚周邊，依舊沒什么像樣的商業，基本還是靠長隆和萬博商圈。

自身配套上，星寰可以說是乏善可陳。13 棟 1300 多戶，自身配套只有 1 所 18 班幼兒園和 1 所 2 班托兒所，中小學的話，則需要根據教育局分配，到附近學校入學。

商業方面，雖然背后有大片商地和恒大足球場，但大部分還八字沒一撇，短時間內只能依靠底商。

恒大足球場按照規劃，會引進兒童世界、國際美食、文化娛樂、體育運動等商業形態，但現在恒大暴雷，足球場最近才實現復工，延誤了不少工期。

而且聽說項目現在已經被政府收回了，接下來會重新招拍掛。銷售表示，如果沒開發商接手，城投會兜底。但這樣一來，必然又會進一步拖慢工期。

星瀚呢，是在教育方面有強項，在 3 個盤中，教育最能打。它配建有 1 所 45 班的九年一貫制學校和 2 所幼兒園，大約有 2000 個學位。

不過商業則和星寰一樣，半斤八兩，雖然規劃很美，但說到底，大部分還沒兌現，需要時間來發育。

龍湖金地天峯的強項在商業，教育則一般般。配套 1 所 24 班小學，1 所 6 班幼兒園。至于商業，開發商預計引入的是龍湖天街，標準很高，算是龍湖在廣州首個 TOD 商業綜合體！

只不過，這個周期也很長，天街商業需要等到底下的車站完工之后，才能建成，大概是 2024-2025 年左右，比項目收樓晚 2 年時間左右。

總之，從教育和商業來說，3 個盤的商業都還在發育階段，誰先能跑出來，現在還不好說。教育上，星瀚則能 " 胖揍 " 另外兩個盤。

番禺的這 3 個樓盤，建面都是主打剛需。

其中，星寰最近加推的樓棟是 1 棟，戶型建面為 90㎡2+1 房、95㎡2+1 房以及 115㎡3+1 房的產品，采用 2 梯 5 戶設計。

從戶型設計來看，90㎡的戶型做的比較出彩，有戶型可以做到南朝向的同時，還設計成了南北對流。

不過，現在推的 90 和 95㎡雖然客廳寬敞，但兩個次臥的面積都比較小，其中一個房間是由陽臺改造而來，沒有飄窗，大概只有 6㎡。

星瀚現在主推的則是二期產品，屬于北區，戶型分別是 85m²、86m² 的 2+1 房，和 112m² 的 3+1 房，層高在 50 層左右，3 梯 6 戶設計，密度極大，一棟樓 300 多戶。

產品力方面，戶型設計以比較一般，86㎡的面積，開發商雖然在努力做出 3 房的樣子，但賣相并不好。

另外，如果住在北區，到地鐵站的距離有點遠，從小區內部走路去地鐵站的話，也要花 16-20 多分鐘，連銷售都建議，可以買電驢騎著去地鐵站。不過因為南北兩區之間的內部通道是人車分流，所以，騎電驢需要繞到小區外面，但電驢放在哪里，又成問題了。

金地天峯的戶型含 " 剛 " 量比較少，有一部分戶型兼顧了改善，面積在 90-129㎡之間。

價格方面的話，星瀚均價是 3.75 萬 /㎡，清醒哥踩盤時，銷售推售過一套 2 層樓的戶型，加上折扣，大約 3.3 萬 /㎡。

星寰的價格區間跨度比較大，大約是 3.7-4.2 萬 /㎡，均價 3.9 萬 /㎡。

龍湖價格則比較高，目前均價在 4.3 萬左右。

從預算方面看，龍湖對于剛需上車族而言，門檻比較高。

以 120 萬的首付來看（總價 400 萬左右），星瀚和星寰的小面積戶型上車難度不大，天峯的 90㎡也能夠得著，但如果以 5.5% 的利率計算的話，龍湖的月供是 1.5 萬左右，而星瀚的只有 1.1 萬，能輕松不少。

也就是說，如果看重教育和月供緊張的，可以選擇星瀚。

但如果是 100㎡以上的戶型，龍湖 102、103㎡建面和星寰 115㎡、星瀚 112㎡的價格相當，從舒適度和可預見的增值性來說，龍湖金地天峯確定性好一些，適合投資和自住。

星瀚與星寰兩位，如果非也要在增長空間一較高下的話，選擇星寰更為妥當。

首先，番禺現在著重發展的板塊主要有兩個——萬博與南站，星寰處在兩點的連線之間，兩邊都能吃到外溢，更容易帶起來，星瀚位置比較尷尬，前不著村后不著店，距離兩個點都遠，輻射力度稍弱。

其次，星瀚體量大，稀缺性方面也不如星寰，二手市場，未來星寰比較容易出手，置換效率更高。

出品 / ZAKER 房產

文 / 臨川