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    一天暴跌 40%!又一房企“撐不住了”?

    中國基金報記者 南深

    總有一些房企為穩定市場信心,卻做了此地無銀三百兩的事情,在一家第三方機構給出的 2021 年度 " 經營安全測評 " 中高居行業第二的龍光集團,快要 " 撐不住了 "。

    3 月 10 日,還有 9 天到期、規模 15 億的 "19 龍控 01" 兩次臨停,最終暴跌超 40% 報 43 元,而前一天這只債券也暴跌了 25%。從 1 月 27 日開始,龍光集團股價也出現 6 次 10% 以上的暴跌,今年 2 個多月跌幅 68%。最慘的還是龍光的美元債,目前基本跌至 1 美元十幾美分區間,與花樣年、中國奧園、陽光城等爆雷房企成為難兄難弟。

    3 月 7 日晚,龍光集團實控的龍光控股發出一份公告,對大裁員、美元債擔保、信托貸款糾紛等進行 " 澄清 ",并坦陳 " 階段性面臨流動性困局 "。據悉,龍光控股僅 3 月份到期及回售期的債券,或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模就有 52.99 億元,償付資金缺口超過 40 億元。目前整個龍光集團公開可查的境內債有 214 億,另有境外債 57 億美元,合計超過人民幣 570 億。

    " 經營安全測評 " 全行業第二

    近兩月卻頻繁股債雙殺

    中國基金報曾報道,2 月 11 日股價閃崩 80% 的爆雷房企正榮集團,在東窗事發前一個多月喊話 " 老鄉別跑 ",罕見 " 自愿公告 " 銀行授信額度這種非重大經營活動事項。如今,又有一家千億房企做了同樣掩耳盜鈴的事情。

    2021 年 12 月 31 日,一家地產第三方研究機構發布 " 中國上市房地產企業經營安全測評得分榜(2021 年度)",龍光集團罕見排名第二,得分達到 50.15 分,與排名榜首的中海地產成為唯二得分過 50 分的企業,兩家共同組成了第一梯隊。

    而在龍光之后居然有一眾頭部的央國企地產巨頭,包括華潤置地、萬科、保利地產、招商蛇口等。綜合融資利率處全行業最低水平之一的保利地產,得分竟比龍光還少 5 分,排在第七。

    然而,龍光的高光時刻帥不過半個月。2022 年 1 月中旬開始,銀行等金融機構對公司的放款就停滯,而公司的現金資源受限比例較高,加之遇到還款高峰期,償債壓力接踵而至。公開市場上,龍光股債等出現頻繁的恐慌性殺跌。

    股價來看,在港上市的龍光集團 1 月 27 日暴跌 16%,1 月 28 日繼續暴跌 11%;2 月 15 日跌 12%;2 月 24 日跌 14.5%,2 月 25 日再跌 16%;3 月 8 日也就是本周二,又暴跌 13%。這樣進入 2022 年,龍光集團股價累計跌幅達到 68%,如果以一年半前的高點計算,跌幅則高達 87%,市值增發掉 700 億,僅剩 106 億港元,市凈率只有 0.21。

    再來看看債券,境內債方面,2 月 25 日 "21 龍控 02" 跌超 19%,"20 龍控 01" 跌超 16%,"19 龍控 04" 跌超 11%,"18 龍控 05" 跌超 8%。3 月 4 日,龍光調整先后兩次調整 "19 龍控 04"、 "20 龍控 01" 等近 10 只債券的投資者適當性安排,只給機構投資者買入,個人投資者不能買入只能賣出。

    但殺跌依然繼續,3 月 7 日 "19 龍控 04"、"18 龍控 05"、"20 龍控 01" 均跌超 10%。3 月 8 日,"20 龍控 04" 跌 40%,"19 龍控 04"、"20 龍控 01" 跌超 20%,均觸發臨停。3 月 9 日 "19 龍控 01" 下跌 22.05%,"21 龍控 01" 下跌 19%,"18 龍控 05" 下跌 12.73%。3 月 10 日 "19 龍控 01" 暴跌 43% 盤中兩次臨停,兩天累計跌幅 57% 百元面值剩下 43 元。

    美元債更慘,龍光存續的十幾只美元債基本來到 1 美元十幾美分區間,與花樣年、中國奧園、陽光城淪為同一價格區間。以 "LOGPH 7 1/2 08/25/22" 為例,2 月 4 日時 1 美元面值還在 97 美分,此后緩慢下跌,2 月 23 日價格在 83 美分附近,2 月 24 日開始了瘋狂跳水,當日跌到 70 美分,2 月 25 日再跌到 45 美分,之后繼續陰跌兩周,3 月 10 日最新價是 1 美元 19.3 美分。

    " 澄清 " 裁員擔保等問題

    3 月 7 日晚間,龍光集團實控的境內主要發債平臺龍光控股主動發了一份臨時公告,對近期公司裁員、美元債擔保、與平安信托糾紛等一系列市場消息進行 " 澄清 "。

    去年底以來網絡出現龍光集團大裁員的消息,據稱部分三四線城市很多職能部門的裁員比例在 20% 以上,甚至整個部門裁撤,投資、工程、成本、設計等職能部門是裁員的重災區。公司在公告中稱,網傳的有關公司存在大規模裁員、管理層變動等的新聞,無事實依據。其表示,從 2021 年下半年以來,房地產市場招拍掛拿地減少," 公司組織架構有一定的精簡及調整,但核心管理層均保持穩定 "。

    針對市場關注的 " 美元債擔保 " 事宜,其稱發行人(即龍光控股)不涉及對美元債的擔保,龍光集團的擔保具體情況及金額以龍光集團經審計的定期報告為準。

    據英國金融時報旗下 Debtwire 1 月 14 日報道,龍光集團為一支 2 億美元票據背后的抵押品的貸款提供了擔保。此外,Debtwire 稱龍光集團還為兩支信用增強債券做擔保人,為 Shannon Asset 發行的 2.36 億美元于 5 月 29 日到期的票據,以及 Yangtze River 發行的 2.6 億美元于 2026 年 6 月到期的票據。

    此前,市場還盛傳龍光在平安信托的貸款違約,之所以違約可能是平安信托提前收貸。

    龍光控股在公告中稱,網傳 " 平安信托事項 ",為公司的附屬子公司向平安信托申請的一筆附抵押融資,目前融資余額為 11.8 億元,公司與平安信托一直保持友好溝通,雙方仍在按照合同相關條款和雙方約定推進中。

    僅 3 月資金缺口就超 40 億

    15 億拿的項目 10 億出售

    龍光方面首次在公告中坦陳遇到了流動性問題,表示 " 因外部金融形勢、行業銷售變化及集中到期原因,公司階段性面臨流動性困局 ",但 " 有決心也有信心妥善解決短期面臨的流動性問題 "。

    據悉,僅 2022 年 3 月,龍光控股到期及回售期債券,或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模合計就有 52.99 億元。截至目前,公司已通過自有資金兌付 11.33 億元,還有超過 40 億的資金缺口。

    東方財富 choice 數據顯示,3 月公司公開市場有兩筆筆債券到期或面臨回售。最先到期的就是這兩天暴跌 57% 的 "19 龍控 01",目前看市場對按時償付明顯沒有信心,該筆債券規模 15.1 億元,3 月 19 日到期回售,只剩 9 天時間,但目前為止公司還未公告付款安排。

    接下來是一筆規模 18.26 億元的私募債 "18 龍控 02",將于 3 月 22 日到期回售,該筆債券基本確定無法如約履行回售義務。據財聯社,龍光已向投資人拋出 "18 龍控 02" 的展期計劃,初步的展期方案分為本金 + 利息兩部分,其中本金展期 18 個月,在展期期間自第 9 個月起每月付 10%,直至第 18 個月累計付清 100% 本金。

    此外,4 月 22 日,龍光還有另外一筆 15 億規模的私募債 "20 龍控 02" 到了回售時點。

    公司稱會通過各種方式積極籌措資金。

    但目前公司融資艱難 " 借新還舊 " 難以為繼,而銷售又出現較大幅度下滑,據克而瑞數據 2022 年前兩月公司權益口徑合約銷售為 132.1 億元,相比 2021 年同期的 201.6 億元下滑 34.5%。龍光也不得不進入割肉賣資產的模式,3 月 8 日公司剛剛賤賣了一個來自大本營汕頭的項目。

    據中海宏洋公告,其與賣方汕頭市龍光博皓訂立買賣協議,據此有條件地同意購買目標公司龍光景耀的 100% 股權及股東貸款,總代價為人民幣 10.24 億元 ( 可予調整 ) 。物業地盤面積約 5.31 萬平方米,擬發展為住宅物業,預售預計將于 2022 年 10 月開始,并預計將于 2024 年 6 月竣工。

    2020 年 6 月,龍光以 14.91 億元、溢價 20.63% 的價格競得編號 WG2020-15 宗地,位于東海岸新津片區 E 組團,包含 E01-15、E01-14、E01-16 地塊,建筑面積不超 21.24 萬平方米。

    龍光耗資近 15 億的項目中海宏洋 10 億出頭就拿下,無疑是一筆好生意,中海宏洋在公告中稱," 該收購事項為公司擴大在汕頭市的投資組合的良機,符合集團發展戰略 "。

    境內外可查公開債務 570 億

    標普:提防債務提前到期

    包括前述 3 月份和 4 月份到期的三筆債券,目前龍光集團及旗下公司可查的境內外公開債務超過了 570 億元。

    其中境內的公司債、ABS 等共有 20 筆,主要發債主體即為龍光控股,單筆金額從幾千萬到幾十億不等,合計 214 億元,剩余期限從一周到 12 年不等。其中,近六成在一年內到期或面臨回售,金額約 126 億元,今內到期或者面臨回售的為 6 筆,金額約 98 億元,集中兌付壓力巨大。

    境外的美元債有 13 筆,主要發債主體為龍光集團,合計金額達到 57 億美元,折人民幣約 360 億元,至此龍光境內外可查公開債務合計超過 570 億人民幣。幸運的是,美元債到期時間相對分散,其中 2022 年 8 月 25 日將到期一筆,金額 2.79 億美元(人民幣約 17.6 億元)。

    近兩個月評級機構已經連續下調龍光集團評級,最新的變動發生在 3 月 7 日和 8 日。

    3 月 7 日穆迪和惠譽同時下調,穆迪將龍光集團的公司家族評級從 "Ba3" 下調至 "B2",穆迪對該評級的定義是 " 缺少理想投資的品質還本付息,或長期內履行合同中其它條款的保證極小 ",高級無抵押評級也下調到了 "B3"?;葑u則將公司長期外本幣發行人評級從 "BB-" 下調至 "B+",其他細分評級也一并下調,同時所有評級繼續列入負面觀察。

    接著 3 月 8 日,標普全球評級公告稱,將龍光集團的長期主體信用評級由 "BB-" 下調至 "B-";將其擔保的美元債券的長期債項評級由 "B+" 下調至 "CCC+"。同時,將所有評級均列入負面信用觀察名單。

    標普稱,龍光集團面臨著可動用現金大幅減少的重大風險,疊加銷售現金生成速度放緩,流動性將面臨沉重壓力。標普認為,龍光集團與金融機構,特別是國內銀行的關系或將顯著弱化。加之公司當前在資本市場的處境疲軟,公司的主要融資渠道在大幅收窄。數據顯示,截至 2021 年 6 月 30 日,銀行貸款和債券在龍光集團債務資本結構中的占比各為 50% 左右。

    標普表示,隨著未來 3-6 個月債務集中到期,需要評估銀行和資本市場信心減弱對公司的影響,是否會引發公司債務提前到期或現金流不可用。

    編輯:艦長

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